关于物业的15问答

一、物业服务费用支付问题：

答：（一）前期物业服务合同签订之日至物业交付业主当月发生的物业服务费用由建设单位承担；

       （二）物业交付业主后次月起的物业服务费用由业主承担。

　　业主空置物业的，应当全额交纳物业服务费用。

　　物业服务企业受专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取任何附加费用。

二、设立业主大会的条件：

答：符合下列情形之一的，业主可以向镇政府、街道办提出设立业主大会的书面要求：

（一）占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主联名的；

（二）物业管理区域内物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付使用超过两年，交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之三十以上的。

三、业主大会的职权：

答：（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

       （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，监督业主委员会工作；

       （三）选聘、解聘物业服务企业，审议、批准物业服务合同，监督物业服务企业依法履行合同；

       （四）决定筹集和使用物业专项维修资金；

       （五）决定改建、重建建筑物及其附属设施;

       （六）听取和审查业主委员会的工作报告和财务报告；

       （七）决定利用共有部分、共用设施设备进行经营以及所得收益的分配和使用；

       （八）决定业主大会、业主委员会、业主监事会等业主组织的工作经费；

       （九）有关共有和共同管理的其他重大事项。

　　决定前款第四项和第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会可以设立业主监事会，聘请业主委员会专职工作人员。业主监事会、专职工作人员的产生办法、工作职责、所需经费在管理规约或者业主大会议事规则中约定。

四、业主大会投票表决事项：

答：业主大会投票表决事项应当书面送交、通过物业管理电子投票系统发送全体业主或者送至全体业主在该物业管理区域的专有部分内，并在物业管理区域显著位置公告七日。

　　公告期限届满，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，管理规约或者业主大会议事规则可以约定，对其他表决事项，业主未进行投票的，推定该业主同意参与表决的过半数业主的意见。未参与表决的业主投票权数计算规则和法律后果，应当在公告事项中向全体业主明示。

　　前款所称的过半数业主，需要同时满足以下两个条件：

　　（一）专有部分面积占参与表决业主建筑物总面积二分之一以上；

　　（二）人数占参与表决业主人数二分之一以上。

　　投票表决期间，业主不在物业管理区域内居住的，筹备组、业主大会或者镇政府、街道办应当采取有效措施予以通知。

五、业主委员会的职责：

答：（一）执行业主大会的决定和决议；

　　（二）组织召开业主大会会议，报告物业管理实施情况；

　　（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（五）监督管理规约实施；

　　（六）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

　　（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（八）法律、法规和业主大会赋予的其他职责。

六、哪种情形不得成为业主委员会委员：

答：（一）存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为；

　　（二）连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业服务费用；

　　（三）本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作；

　　（四）存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬等行为；

　　（五）存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为；

　　（六）存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约和业主大会议事规则规定的行为，不宜成为业主委员会委员的。

　　已当选的业主委员会委员违反前款规定的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否终止其委员职务。业主委员会不组织召开业主大会会议或者业主大会无法作出决定的，由镇政府、街道办审查，认为应当终止委员资格的，作出终止决定。

七、物业服务合同期限届满怎么办？

答：物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同；决定不续聘的，物业服务企业应当按照物业服务合同约定的期限退出物业管理区域，物业服务合同未约定期限的，应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出续聘或者选聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。

八、车位的使用与管理：

答：物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。

　　建设单位对物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库出租的，应当优先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人，但租赁合同期限不得超过六个月。

　　建设单位依法取得车位、车库权属登记后方可出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库三十日前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。

九、新建物业的承接查验程序：

答：（一）在物业竣工验收合格、交付使用三十日前，建设单位应当书面通知物业服务企业，由物业服务企业对其拟承接的物业服务项目进行综合性的物业承接查验，确保物业服务项目达到规划设计和使用要求；

　　（二）物业服务企业与建设单位相关人员成立物业承接查验小组，由物业承接查验小组确定包括查验内容、查验方法和查验人员等内容的物业承接查验方案；

　　（三）建设单位向物业服务企业移交有关图纸资料及电子档案；

　　（四）物业承接查验小组依据物业承接查验方案查验物业共有部分、共用设施设备，并记录查验结果；

　　（五）物业服务企业将查验结果书面通知建设单位；

　　（六）建设单位解决物业承接查验中发现的问题或者出具书面承诺确定解决问题的时间；

　　（七）确认查验结果；

　　（八）签订物业承接查验协议；

　　（九）办理物业服务项目交接手续；

　　（十）办理物业承接查验备案。

十、承接查验的备案管理：

答：建设单位应当自物业服务项目交接完成之日起三十日内，持下列资料向物业服务项目所在地的区物业主管部门申请备案：

　　（一）前期物业服务合同；

　　（二）临时管理规约；

　　（三）物业承接查验协议；

　　（四）建设单位移交资料清单；

　　（五）物业承接查验记录；

　　（六）交接记录；

　　（七）其他与物业承接查验有关的资料。

　　物业服务企业应当在完成物业承接查验备案之日起五日内，将备案情况书面告知物业服务项目所在地的镇人民政府或者街道办事处，同时在物业管理区域显著位置长期公示物业承接查验情况。

十一、哪些表决事项可以采用电子投票形式表决：

　　（一）设立业主大会；

　　（二）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，监督业主委员会工作；

　　（四）决定是否设立业主监事会；

　　（五）选举业主监事会或者更换业主监事会成员；

　　（六）选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人，决定或者变更物业管理方式、招标方案、服务内容、服务标准和收费方案；

　　（七）筹集、管理和使用物业专项维修资金；

　　（八）决定改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分、共用设施设备的用途；

　　（九）审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告、收支预算结算报告、业主监事会的工作报告；

　　（十）决定利用物业共有部分、共用设施设备进行经营及所得收益的分配和使用等方案；

　　（十一）申请调整物业管理区域；

　　（十二）决定业主大会、业主委员会、业主监事会等业主组织的工作职责和经费；

　　（十三）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

　　（十四）法律、法规、规章规定或者管理规约、业主大会议事规则约定应由业主共同决定的其他事项。

十二、电子投票的表决和公示：

　　召集人应当在电子投票系统开始使用前二十日，将电子投票和书面投票的起止时间、拟表决事项、表决规则等事项书面告知镇街，并在物业管理区域内进行公示，公示时间不少于十五日。电子投票和书面投票的起止时间应当一致。

　　业主或者其他相关单位、个人对公示事项有异议的，应当在公示期内向召集人提出。召集人应当在公示结束之日起五个工作日内予以书面答复。电子投票和书面投票的起止时间、拟表决事项、表决规则等事项发生变更的，应当按照本规定重新公示。

　　公示期满后，召集人应当在电子投票系统开始使用前，在镇街的指导、监督下，将投票起止时间、拟表决事项、表决规则等事项录入电子投票系统。

十三、新建物业首期物业专项维修资金交存标准：

　　（一）未配置电梯的住宅物业交存标准为70元/平方米；

　　（二）配置电梯的住宅物业交存标准为90元/平方米；

　　（三）非住宅物业交存标准为100元/平方米。

　　物业管理区域内配建的车位、车库、地下室的业主交存的该部分物业专项维修资金，专项用于车位、车库、地下室共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造。

十四、存量物业的物业专项维修资金交存标准：

　　（一）一次性补建方式

　　按照未配置电梯的住宅每平方米建筑面积70元、配置电梯的住宅每平方米建筑面积90元、非住宅每平方米建筑面积100元 （非住宅含有产权的地下室、商业） 的标准，一次性交存首期物业专项维修资金。

　　（二）按月补建的方式

　　按照未配置电梯的住宅每平方米建筑面积每月0.30元、配置电梯的住宅及非住宅物业每平方米建筑面积每月0.40元的标准补缴首期物业专项维修资金。首期物业专项维修资金交存期限为完成一次性交存标准的总额。

十五、物业共用部位指哪些：

　　物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑物全体业主或部分业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。